Dipl.-Kfm. Günter Carl Hober, MBA
Managing Partner
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ConAlliance erstellt durch ihre hausinternen Sachverständigen für Grundstücks- und Immobilienbewertung anerkannte Immobilienbewertungen und Wertgutachten. Auch bei unseren Immobilienexpertisen gilt, dass unser Wissen und unsere Bewertungspraxis auf Gesundheitsimmobilien und diejenigen Liegenschaften konzentriert ist, die mit dem Gesundheitswesen in Verbindung zu bringen sind. In diesem Zusammenhang besteht unsere Kernkompetenz in der Immobilien- und Grundstücksbewertung von Spezialimmobilien wie z.B. Krankenhäusern, Akutkliniken, Ambulanten Versorgungszentren, Pflegeeinrichtungen (sogenannte "Health - Care Immobilien" oder im Deutschen auch "Gesundheitsimmobilien" genannt), Industrieimmobilien wie z.B. Produktionsanlagen, Fabriken sowie Gewerbeimmobilien und Logistikimmobilien. Aufgrund dieser Fokussierung konnten wir besonderes Spezial- und Expertenwissen aufbauen, das uns gegenüber den meisten anderen Immobiliensachverständigen abhebt. Diese nachfolgenden drei genannten Immobilienbewertungsverfahren sind in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert und werden auch in der gängigen Gerichtspraxis angewendet:
Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 15 ImmoWertV).
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist, bzw. wenn die Immobilienform üblicherweise am Markt vermietet wird. Das betrifft vor allem Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen, etc. (§§ 17 bis 20 ImmoWertV).
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage (wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen) und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt, um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§§ 21 bis 23 ImmoWertV).
International gibt darüber hinaus weitere Verfahren, die nicht in der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert sind: Discounted Cash-Flow-Methode (DCF), Residualwertverfahren, Monte-Carlo-Simulation und Appraisal Approach.
ConAlliance ist eine auf das Gesundheitswesen spezialisierte Beratung für Mergers & Acquisitions (M&A). Unser Fokus liegt nicht nur auf der strategischen Begleitung von Unternehmenstransaktionen, sondern auch auf der umfassenden Beratung im Bereich der als Gesundheitsimmobilien bezeichneten Spezialimmobilien.
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